为什么我要出售高收益的Tanger至少要31天

时间:2019-12-22 18:26:43|来源:

到目前为止,Tanger工厂直销中心(NYSE:SKT)在2019年迄今已下跌约25%。我在这种下跌之前买了它,所以我损失甚至更多。在这一点上,我已经卖出了股票-但我很可能会在一个月左右的时间内买回它。

听起来可能很奇怪,但事实并非如此。这就是我卖出的原因,尽管我仍然喜欢以奥特莱斯中心为中心的房地产投资信托(REIT)。

不完全是跳船

当投资者亏本出售股票时,他们实际上可以使用该损失来抵消其他投资的资本收益。或者,如果没有资本收益可以抵消,则投资者可以每年减少多达3,000美元的收入,直到亏损用尽。赔钱当然不是一件好事,但至少山姆大叔能让您从痛苦中获得一些小好处。

如果您卖出股票来获得亏损的“收益”,那么按照华尔街行话来说,您就是在捕捉或收获亏损。虽然没有人真正想要这样做,但这是减少税款的一种方法,并且可以是明智的税收筹划举措。但是,您可能仍然喜欢从中收获亏损并想回购的股票。小心!对此有规定,因为美国国税局了解损失的好处。最重要的规则是您不能外出并立即重新购买股票-您必须等待至少30天(这段时间内股票可能会上涨)。

如果您违反此规则,您将获得大笔交易。在这种情况下,您根本不会使用税收损失。这就是为什么我要等待至少31天才能考虑再次购买任何Tanger股票的原因。尽管从概念上讲很简单,但为弥补亏损而进行的销售需要一些思考和努力。除非涉及实质性的美元数字,否则就不用打扰了。我以前只在VEREIT中使用过此技术一次。

不幸的是,通过出售Tanger,我将能够从几年的减税中受益,因此值得付出努力。就是说,您需要在年底之前完成所有税收损失的销售,因此,如果您觉得这很有趣,请立即采用这种想法-或至少咨询您的会计师进行讨论。

但是,这是一个更大的问题:为什么我要回购这种亏损的股票?

一切都不会改变

华尔街是个善变的野兽,无法说出该怎么做,但我很确定当我收回这只股票的损失时,VEREIT不会很快发展。它正在处理距离解决尚有数年的诉讼(它们现在落后于REIT)。丹吉尔正在应对不断变化的零售业态,下个月左右也不会改变。实际上,根据预期的关店时间,Tanger的问题可能会在变得更好之前变得更糟。因此,我非常有信心该股票将保持在下个月的水平附近。

但是,如果我不希望有任何变化,为什么还要买回来?首先是丹吉尔超过9%的股息收益率。这个数字很高,这清楚地表明投资者认为可能会削减利率-忽略这样的警告是错误的。因此,我不仅在盲目地计划再次购买它,而且在这里重新审视了我的投资论文,而且我认为故事仍然是一样的。

简而言之,Tanger拥有直销中心,而只有直销中心。它们是与封闭式购物中心不同的野兽,封闭式购物中心正遭受商店关闭(尤其是主承租人关闭)和建筑过度带来的痛苦之苦。直销中心没有固定的租户,而且这个行业比封闭式购物中心要小得多-Tanger认为,优质的直销中心仅占美国零售空间的不到1%。经营直销中心的成本也要便宜得多,从而降低了租户的成本(这使他们更容易获利)。此外,Tanger的中心主要位于度假热点附近或附近,或者靠近美国前50名人口中心。这两种位置类型合起来占REIT平方英尺的近90%。

并非仅凭直觉,而是有实际数字来支持这些积极因素。例如,丹吉尔的租户成本约为9.9%,低于通常与之比较的封闭式购物中心房地产投资信托的成本。上一季度,该酒店的入住率为95.9%,高于所有购物中心房地产投资信托基金。实际上,其中心的每平方英尺销售额在第三季度也同比增长。看起来Tanger拥有不受欢迎的购物中心,租户和购物者宁愿避免这样做。

但这并不意味着Tanger不会面临明显的不利因素。确实如此,并且至少还会持续一年,因为像Dress Barn和Forever 21之类的商店预计要到2020年才会关闭,而且两家都在Tanger购物中心有营业地。问题是,奥特莱斯中心还包含相当统一的空间,因此引入新租户的成本很低。真正的问题是寻找新的租户,这只需要时间。

那就是下一个大问题出现的地方:Tanger可以在这个粗糙的补丁中摸索,直到它填补了空荡荡的店面吗?查看资产负债表,答案似乎是肯定的。首先,丹吉尔的金融债务权益比率低于其购物中心同行中的所有金融负债权益比率。EBITDA的债务同样强劲,其利息覆盖率也是如此。简而言之,丹吉尔拥有坚实的财务基础。实际上,它最近还清了一些债务,现在几乎可以使用所有6亿美元的信贷额度。我几乎不担心丹吉尔有破产的风险。

但是股息呢?9%以上的收益率表明华尔街担心股息会减少。根据丹吉尔全年FFO指导值的中位数,到2019年,只有丹吉尔的运营资金(FFO;就像一家工业公司的收益)的派息率将达到65%左右。对于房地产投资信托基金来说,这是适度的,也是购物中心同行集团中最高水平的股息覆盖率之一。自从Tanger大约25年前首次公开募股以来,它的股息每年都在增加,并且管理层明确承诺要定期增加股息。

如果支出更高,杠杆作用更令人担忧,或者升级空白空间的成本需要更多的材料,也许我会更担心。但是在这一点上,股息看上去几乎和丹吉尔的资产负债表一样稳定。是的,2020年关闭的新店将使事情变得紧张,但房地产投资信托基金的FFO支付率在80%至90%的范围内并不罕见。我相信,在我需要担心Tanger的股息之前,还有很多空间。

一次出售,一次购买

总而言之,我讨厌在Tanger上出现明显的纸张损失。但我不会浪费它-我正在捕获它。而且由于我怀疑下个月左右是否会发生任何变化,所以我有信心能够以与我卖出的价格大致相同的价格回购Tanger。这样,我就可以在等待Tanger为其运营的零售中心找到新租户时,将股息再投资。

也就是说,我并没有轻易做出这个决定。我重新审视了自己的论点,但我仍然相信这是事实:丹吉尔(Tanger)是一家财务实力雄厚的零售房地产投资信托(REIT),具有良好的性能,能够适应零售环境中发生的变化。这只需要一点时间。

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